Anschlussfinanzierung

Tipps für eine optimale Anschlussfinanzierung

Sie haben sich den Traum vom eigenen Heim verwirklicht und nun läuft die Zinsbindung der ersten Baufinanzierung aus. Sie benötigen nun eine optimale Anschlussfinanzierung. Prolongation? Umschuldung? Forward-Darlehen? Wer sich rechtzeitig informiert und aktiv wird, kann viel Geld sparen und dieses für andere Träume einsetzen. Wir zeigen Ihnen, was Sie dabei beachten sollten und welchen Möglichkeiten, Risiken und Chancen bestehen.

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Inhaltsverzeichnis

• Anschlussfinanzierung – Was ist das?
• Wann sollte ich mich mit der Anschlussfinanzierung auseinandersetzen?
• Zutaten für Ihre optimale Anschlussfinanzierung
• Anschlussfinanzierung! Aber wie?
• Anschlussfinanzierung – Welche Kosten kommen auf mich zu?
• Kann ich auch schon früher eine Anschlussfinanzierung vereinbaren?
• Anschlussfinanzierung – Wir helfen Ihnen weiter!

Anschlussfinanzierung – Was ist das?

Für Ihre Traumimmobilie haben Sie ein Darlehen abgeschlossen. In der Zwischenzeit sind Sie eingezogen, haben sich eingelebt und die Zeit in Ihren eigenen vier Wänden genossen. Außer den monatlichen Raten erinnert Sie nichts mehr an den aufgenommen Kredit. Wie lange diese Zeit ist, ist davon abhängig, welche Sollzinsbindung Sie mit der Bank für Ihre Erstfinanzierung vereinbart haben. Während dieser Zeit bleiben die Zinsen und die übrigen Bedingungen unveränderlich. Grundsätzlich sind dies zwischen 5 und 25 Jahre. Irgendwann stellen Sie fest, dass die Zeit wie im Traum vergangen ist und die Sollzinsbindung sich dem Ende nähert.

Nach Ablauf der Zinsbindung ist das Darlehen in den meisten Fällen noch nicht abbezahlt. Es besteht meistens noch eine beachtliche Restschuld. Haben Sie sich Ihren Traum vor 15 Jahren mit einem Darlehen über 250.000 Euro mit einer Zinsbindung von 15 Jahren, zu einem Zinssatz von 4 Prozent pro Jahr und mit einem Tilgungssatz von 2 Prozent erfüllt, beläuft sich die Restschuld nun zum Ende der Zinsbindung noch auf ungefähr 139.000 EUR.

Um diese Restschuld noch zu tilgen, benötigen Sie in den meisten Fällen nach Ablauf der Zinsbindung ein neues Darlehen – Ihre Anschlussfinanzierung.

Wann sollte ich mich mit der Anschlussfinanzierung auseinandersetzen?

Wer rechtzeitig sich mit dem Thema Anschlussfinanzierung auseinandersetzt, kann bares Geld sparen und so entweder die monatliche Rate senken oder schneller die Restschulden tilgen.

Grundsätzlich sind die Finanzierungsbanken durch den Gesetzgeber dazu verpflichtet, Ihnen spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot für die Anschlussfinanzierung zu unterbreiten. Wir empfehlen Ihnen, sich schon viel früher mit diesem Thema auseinanderzusetzen. Bereits fünf Jahre bevor die erste Zinsbindung abläuft, wird es Zeit, sich mit diesem Thema zu beschäftigen.

Selbst wenn Sie noch ca. sechs bis zwölf Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung sich aktiv mit der Anschlussfinanzierung auseinandersetzen, haben Sie ausreichend Zeit, neben dem Angebot Ihrer jetzigen Finanzierungsbank noch Offerten weiterer Banken einzuholen und zu vergleichen. Auch wenn es der einfache Weg ist, das Angebot der jetzigen Finanzierungsbank anzunehmen, ist es oft nicht der günstigste.

Wie lange läuft noch die Zinsbindung?

Zutaten für Ihre optimale Anschlussfinanzierung

Der Aufbau einer Anschlussfinanzierung unterscheidet sich im Grunde nicht von der Erstfinanzierung. Seit dem Zeitpunkt, dass Sie sich Ihren Traum vom eigenen Heim erfüllt haben, hat sich viel verändert. Nicht nur das Zinsniveau sondern vor allem in Ihrem Leben. Ihre Familie hat Zuwachs bekommen, die Kinder sind groß geworden oder Sie haben eine neue Anstellung. So wie sich Ihr Leben verändert hat, ist es nun an der Zeit die Anschlussfinanzierung Ihren neuen Verhältnissen anzupassen.

Um Ihre Anschlussfinanzierung optimal auf Ihre neuen Lebensverhältnisse auszurichten, sollten Sie auf diese vier Zutaten achten:

Zinsen

Haben Sie Ihre Baufinanzierung im Jahr 2008 abgeschlossen, wurden noch Sollzinsen von rund 5 Prozent aufgerufen. Zehn Jahre später waren es nur noch zwischen 1 und 2 Prozent. Im Moment sind wir zwischen 3,5 und 4,5 Prozent und somit trotz der gestiegenen Zinsen immer noch günstig. Sollte nun ein langfristiger Zinsanstieg erwartet werden, können Sie mit einem Forward-Darlehen die aktuell immer noch niedrigen Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung für die Zukunft sichern.

Sollzinsbindung

Im Hinblick auf die zu erwartenden Hypothekenzinsen sollte man die neue Zinsbindungsperiode planen. Wenn zukünftig mit fallenden Zinsen gerechnet wird, sollten Sie eine kurze Sollzinsbindung bevorzugen, um dann bei der nächsten Anschlussfinanzierung von diesen niedrigen Zinsen profitieren zu können. Sind jedoch steigende Zinsen zu erwarten oder das Zinsniveau ist auf niedrigem Niveau, so sollten Sie diese Zinsen möglichst langfristig sichern.

Tilgung

Zinsen…Zinsen…Zinsen und an die Tilgung denken! Machen Sie nicht den Fehler und orientieren sich nur an die Zinsen. Was nutzen einem niedrige Zinsen, wenn durch eine zu niedrige Tilgung sich die Rückzahlung der Darlehen in die Länge zieht und die Zinssumme unterm Strich weitaus höher ausfällt?

Bei der Planung Ihrer Anschlussfinanzierung sollten Sie Ihr Augenmerk auch auf die aktuelle persönliche Situation legen und den Tilgungssatz dementsprechend anpassen. Haben Sie z. B. zwischenzeitlich ein höheres Einkommen als zu Beginn Ihrer Baufinanzierung, können Sie diese „überschüssigen“ Mittel zum Beispiel in eine höhere Tilgung einbringen und somit Ihr Darlehen schneller zurückzahlen und somit viel Geld für andere Träume zur Verfügung haben.

Sondertilgungen

Sie erhalten Bonizahlungen? Weihnachtsgeld? Andere außerplanmäßigen Zahlungen? Warum nicht in eine Sondertilgung investieren? Banken bieten meistens Sondertilgungsmöglichkeiten um die fünf Prozent der Darlehenssumme an. Durch diese Sondertilgungsmöglichkeiten können Sie Ihre Zinszahlungen weiter senken und Ihre Darlehen schneller zurückzahlen.

Anschlussfinanzierung! Aber wie?

Sie haben die ersten Jahre immer ordnungsgemäß Ihre Raten bezahlt und somit Ihre Kreditwürdigkeit bewiesen! Herzlichen Glückwunsch – Sie sind für die Banken ein attraktiver Kunde, der sich nun um eine Anschlussfinanzierung bemüht. Ihre Schulden haben Sie zu einem Teil zurückgeführt und die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt hat dafür gesorgt, dass Ihr Traumobjekt auch im Wert gestiegen ist. Nun geht es darum, die nächsten Schritte zu gehen. Sie haben nun die Möglichkeit, bei Ihrer Anschlussfinanzierung aus drei Optionen zu wählen: Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen. Im folgenden Abschnitt können Sie sich zu diesen Optionen ein näheres Bild machen insbesondere auch zu den Chancen und zu den Risiken.

Prolongation – Alles bleibt wie es ist! Oder doch nicht?

Bei der Prolongation verlängern Sie einfach Ihr jetziges Immobiliendarlehen bei Ihrer derzeitigen Bank. Das heißt nicht, dass Sie die Konditionen von vor zehn, fünfzehn oder gar zwanzig Jahren erhalten, sondern mit aktualisierten Zins- und Tilgungssätzen. Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ist Ihre jetzige Finanzierungsbank gesetzlich dazu verpflichtet, Ihnen mitzuteilen, ob sie mit Ihnen die Immobilienfinanzierung verlängern möchte oder auch nicht und Ihnen ein entsprechendes Angebot für eine Anschlussfinanzierung unterbreiten. Meistens ist dieses Angebot jedoch teurer als entsprechende Angebote anderer Kreditinstitute. Somit sollten Sie nicht vorschnell dieses Angebot annehmen, sondern das Angebot mit den Konditionen anderer Banken vergleichen.

Sollte für Sie ein Wechsel nicht in Frage kommen, können Sie durch die Alternativangebote und dem Verweis auf diese trotzdem noch mit Ihrer aktuellen Bank verhandeln und mit etwas Glück einen besseren Zinssatz rausholen. Ein weiterer Pluspunkt bei der Prolongation ist, dass Ihre derzeitige Bank weiß, dass Sie ein verlässlicher Partner sind und wird in der Regel Ihre Bonität nicht erneut prüfen.

Umschuldung – Andere Banken haben auch schöne Konditionen

Bei der Umschuldung heißt es Abschied nehmen. Abschied von Ihrer jetzigen Finanzierungsbank, denn mit Ende der Zinsbindung endet auch die Bindung an Ihre derzeitige Bank. Das heißt, Sie können sich nun frei über die Fortführung Ihrer Baufinanzierung informieren und sich anschließend für das optimalste Angebot entscheiden. Auch hier gilt: Der frühe Vogel fängt den Wurm. So sollten Sie bereits sechs bis zwölf Monate vor Ende der aktuellen Zinsbindung anfangen, erste Angebote von anderen Kreditinstituten für Ihre Anschlussfinanzierung einzuholen. Dies gibt Ihnen ausreichend Zeit, die Konditionen zu vergleichen und sich anschließend zu entscheiden.

Entgegen zur Prolongation wird die neue Bank wieder eine Bonitätsprüfung vornehmen, um Sie näher kennenzulernen und zu sehen, ob sie zueinander passen. Weiterhin fallen Gebühren für die Übertragung der Grundschulden und für den Notar an. Obwohl dies im ersten Moment abschreckend klingt, lohnt sich eine Umschuldung bereits bei einem um wenige Prozentpunkte geringeren Zinssatz. So sparen Sie mit wenigen Hundert Euro mehrere Tausend Euro an Zinskosten. Übrigens: Viele Banken übernehmen diese anfallenden Kosten, um Sie als Kunden zu gewinnen.

Forward-Darlehen – Heute schon an morgen denken.

Ihre Zinsbindung läuft noch ein paar Jahre und es wird zukünftig mit steigenden Zinsen gerechnet? Hier bietet sich für Sie ein Forward-Darlehen an. Es handelt sich um eine Anschlussfinanzierung, die Sie bereits bis zu fünf Jahre vor Ablauf Ihrer jetzigen Zinsbindung abschließen können. So können Sie sich die aktuell niedrigen Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung in der Zukunft sichern. Mit dem jetzt abgeschlossenen Forward-Darlehen wird dann die Restschuld Ihres aktuellen Darlehens zum Ende der Zinsbindung abgelöst und Sie bedienen ab diesen Zeitpunkt das Forward-Darlehen.

Die Sicherung des aktuellen Zinssatzes für die Zukunft lassen sich die Banken in Form eines Zinsaufschlages bezahlen. Dieser Aufschlag liegt meist zwischen 0,01 und 0,02 Prozent pro Monat der Forwardzeit. Je länger die Zeit bis zum Ende der Zinsbindung ist, umso mehr erhöht sich dieser Aufschlag.

Ein weiteres Risiko bergen Forward-Darlehen, das unter der Prämisse „Pacta sunt servanda – Verträge sind einzuhalten“ bezeichnet werden kann. Sollte trotz der Erwartung steigender Zinsen, die zum Auszahlungszeitpunkt des Forward-Darlehens aktuellen Zinsen niedriger sein, als die im Forward-Darlehen vereinbarten Zinsen, sind Sie verpflichtet, diesen Vertrag einzuhalten. Das heißt, Sie können auf das Forward-Darlehen dann nur gegen Zahlung einer Nichtabnahmeentschädigung verzichten. Das gleiche gilt auch, sollte sich seit Abschluss des Forward-Darlehens Ihre Lebenssituation zum Beispiel durch Scheidung oder Arbeitslosigkeit ändern.

Grundsätzlich lohnt sich der Abschluss eines Forward-Darlehens dann, wenn alle Zinsprognosen sagen, dass zum Ende Ihrer Zinsbindung die Zinsen im Vergleich zu den aktuellen Zinssätzen steigen werden.

Anschlussfinanzierung – Welche Kosten kommen auf mich zu?

Ob überhaupt Kosten und wenn ja, in welcher Höhe in Bezug auf Ihre Anschlussfinanzierung auf Sie zukommen, hängt vor allem von der Art der Anschlussfinanzierung ab. Grundsätzlich entstehen bei der Prolongation keine weiteren Kosten für Sie, da Ihre Finanzierung bei Ihrer jetzigen Bank einfach zu aktuellen Konditionen fortgeführt wird.

Bei einer Umschuldung zu einer anderen Bank sieht es da schon anders aus. Hier müssen die Grundschulden auf die neue Bank übertragen werden oder es müssen neue Grundschulden in das Grundbuch eingetragen und die alten gelöscht werden. Die Höhe der damit verbundenen Kosten, ist davon abhängig, in welcher Form die Besicherung erfolgen soll.

• Grundschuldabtretung
  Hier wird die Grundschuld von Ihrer jetzigen Bank an die neue Bank übertragen. Dies ist die kostengünstige Variante, da hier für die Abtretung einer Grundschuld in Höhe von z. B. 100.000 Euro nur ca. 200 Euro an Gebühren anfallen. Oftmals werden diese Kosten sogar von dem neuen Kreditinstitut übernommen. Der Aufwand für Sie ist hierbei auch verhältnismäßig gering, da die neue Bank Ihnen oft die Kommunikation mit der abzulösenden Bank, dem Notar und die anfallenden Formalitäten abnimmt.
• Löschung und Neueintragung der Grundschuld
  Es gibt auch die Möglichkeit, dass bereits bestehende Grundschulden der jetzigen Bank im Grundbuch gelöscht und dann auf die neue Bank eingetragen werden. Dies ist oftmals aufwendig und kostspielig. Bei einer Grundschuld von 100.000 Euro belaufen sich die Gebühren für die Löschung ungefähr auf 200 Euro. Hinzu dann noch die Kosten für die Neueintragung mit rund 663 Euro.
• Forward-Aufschlag
  Neben den Kosten für die Grundschuldübertragung können bei einem Forward-Darlehen weitere Kosten in Form eines höheren Sollzinses für die Anschlussfinanzierung anfallen. Denn die Banken berechnen für die Zeit zwischen dem Abschluss und der Auszahlung des Forward-Darlehens einen Zinsaufschlag, der durchschnittlich circa 0,02 Prozentpunkte pro Monat beträgt. Je länger der Zeitraum bis zur Auszahlung ist, umso höher fällt der Zinsaufschlag aus.

Kann ich auch schon früher eine Anschlussfinanzierung vereinbaren?

Sie haben sich ursprünglich für eine lange Zinsbindung von über zehn Jahren entschlossen und sehen, dass das aktuelle Zinsniveau viel niedriger ist, als das, was Sie derzeit bezahlen? Sie würden gerne die Bank wechseln, um an diesen niedrigen Zinsen zu partizipieren? Sollten Sie eine Baufinanzierung mit einer Zinsbindung von fünfzehn oder mehr Jahren ursprünglich vereinbart haben, gibt es für Sie noch eine Möglichkeit an den niedrigen Zinsen teilzuhaben.

Die Grundlage hierfür steht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Denn sollte Ihr Kredit bereits seit  Jahren laufen und es gab in dieser Zeit keinerlei Veränderungen an der Vertragsgestaltung, steht Ihnen gem. § 489 BGB zehn Jahre nach Vollauszahlung ein Sonderkündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten zu. Das heißt, dass Sie ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung aus Ihrer alten Finanzierung rauskommen und in eine günstige Anschlussfinanzierung wechseln können. Dies gilt selbstverständlich dann auch für die Anschlussfinanzierung.

Anschlussfinanzierung – Wir helfen Ihnen weiter!

Gern helfen wir Ihnen bei der Planung und Suche nach Ihrer optimalen Anschlussfinanzierung weiter. Wir behalten für Sie den Durchblick und stimmen zusammen mit Ihnen Ihre Anschlussfinanzierung auf Ihr Leben ab. So haben Sie den Rücken frei und können Sie um Ihre Träume kümmern – wir kümmern uns um Ihre Baufinanzierung. Fordern Sie einfach einen unverbindlichen Vorschlag für Ihre Anschlussfinanzierung bei uns an und Ihr Berater wird sich innerhalb von 24 Stunden bei Ihnen melden.

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